단지 구상 1·2·3구역 통합 · 사선 도로 폐지안

가상의 구상입니다

1구역(681·682·685로 가정)과 3구역(687·688로 가정)이 683·684 공공 도심복합사업에 함께 들어온다고 가정한 모의안입니다. LH·국토부의 계획이 아니며, 편입은 주민 동의와 관계 기관 협의로 정해집니다. 구역 경계는 보도된 지번 범위로 잡은 것이고 공식 경계가 아닙니다.

모의 계산 · 건축사(전문가) 검토 전

정북 일조·채광·인동 거리·학교 일조를 단순화한 기준으로 계산한 1차 검토입니다. 측량 성과가 아니라 연속지적도 좌표와 공개 건물 자료를 썼고, 건축사·측량·일조 분석 전문가의 검토를 거치지 않았습니다.

1·3구역은 반대로 취소된 이력이 있습니다

1·3구역은 2026년 3월 모아타운 통합심의까지 통과했다가 남은 구역의 반대로 취소된 곳입니다. 통합은 세대수·기반시설에서 유리하지만, 1·3구역 동의가 모자라면 683까지 함께 위험해집니다 — 사이트의 「편입 전략」대로 의향이 기준을 넘을 때만 확대를 건의하는 것이 전제입니다.

가정: 사선 도로 폐지 · 한 대지

두 대지 사이 사선 도로 585㎡를 폐지해 대지에 넣었다고 가정했습니다. 도심복합사업 지구계획에서 도로 관리청(광진구) 협의로 폐지·대체할 수 있지만 확정된 것이 아닙니다. 그래서 법규·용적률은 한 대지로 계산했고, 도로 쪽 대지 경계 이격이 없어져 동을 더 고르게 놓았습니다(1구역 쪽 7개 동 모두 겨울 일조 충족). 학교 쪽 바깥 도로(성동초와 약 8m · 광진중과 약 11m)는 그대로 두어 단지가 학교 땅에 닿지 않습니다. 동끼리 인동 거리는 옛 도로를 건너는 쌍까지 모두 지켰고, 1구역 쪽 동은 서로·2+3구역 동과 12m 이상 띄웠습니다.

교육청 승인이 전제입니다

학교 경계 200m 안에 21층 이상을 지으려면 교육환경평가서를 내고 교육감 승인을 받아야 합니다(교육환경보호법 제6조). 교육환경평가 기준(진태양시 · 초등 09~13시 · 중학교 09~14시)으로 모의 계산하면 성동초 14곳 · 광진중 6곳의 교사 벽면이 새로 미달입니다. 모두 2+3구역 몫이고, 1구역은 학교에 영향이 없습니다. 에듀스테이션 공유 등 조건으로 승인을 받는다는 것은 「가정」입니다. 자세히 →

683 주민(2구역)의 득실

101동 52/52 · 102동 58/58세대는 겨울 일조를 모두 받지만, 103동은 앞쪽 104동(40층) 그늘로 16/52세대만 기준을 채웁니다(v2 는 24/72). 통합으로 일반분양이 늘어 소유자 부담은 줄어드는 쪽입니다(아래 「세대수와 사업성」). 자세히 →

채광 특례의 근거 — 공공주택 특별법 제40조의9 ①6호

「복합사업의 건축기준 등에 대한 특례」: 지정권자는 대통령령으로 정하는 범위에서 「건축법」 제60조·제61조에 따른 건축물의 높이 제한(정북 일조·채광 이격)을 완화한 기준을 정해 시행할 수 있습니다. 법률 제21895호(2026.9.8 공포) 부칙 제1조로 2027.3.9 시행, 부칙 제2조로 2029.12.31까지 유효하며, 유효기간 안에 주민 의견청취 공고를 하면 그 뒤에도 계속 적용됩니다(부칙 제3조). 683은 2027 상반기 예정지구 지정이 목표라 시행 뒤 절차에 해당할 가능성이 큽니다. 다만 완화 폭은 시행령에 위임돼 있고 시행령은 아직 확인하지 못해, 채광 이격을 높이의 1/4(준주거 수준)로 잡은 것은 「가정」입니다. 현행 기준(1/2)이면 1구역(20층 이상)은 287%(5개 동)가 한계라 지구 전체는 약 314%입니다. 정북 일조와 인동은 완화하지 않았습니다. 법령 원문 →

대지·도로는 줄어들 수 있습니다

블럭 사이 길을 모두 대지로 넣었고 기반시설 공제는 없습니다. 1,468세대 단지는 진입도로 15m(2개면 폭 합 20m)가 필요해(주택건설기준 제25조) 사선 도로를 폐지하면 대신 단지 진입도로를 새로 내야 해 그만큼 대지가 줄 수 있습니다 — 350% 한도에 여유가 있어 공제 10%면 그대로 약 1,327세대 · 15%면 약 1,251세대(어림). 1·3구역은 후보지 밖이라 후보지 변경 절차가 필요합니다.

높이 구성 · 평면 미검증

1구역과 2+3구역에 각각 40층대 1개 동(110동 41층 · 104동 40층)을 두고 나머지는 20~34층으로 맞췄습니다. 20층 미만 동은 없습니다. 1구역 쪽 동은 12m 이상 띄웠고 한 대지 용적률은 347.7%입니다. 2+3구역은 v2 와 같이 인동 거리 완화(높이의 0.37배, 특례 가정)를 전제로 합니다. 3-Bay·30층 이상 피난용 승강기는 건축사 검토 전입니다.

Three Zones, One Plan

통합 구역 — 무엇을 더했나

2+3구역 v2 의 동쪽 대지(683·684·687·688)는 그대로 두고, 서쪽 1구역(가정) 681·682·685 블럭을 사선 도로 폐지(가정)와 함께 한 대지로 묶었습니다. 686번지는 2023년 모아타운 때처럼 넣지 않았습니다. 등록해 둔 공공 데이터로 센 7개 블럭은 지적 208필지 37,805.8㎡ · 건물 169동 · 687세대·가구 · 추정 소유자 552명입니다.

구역	지적 면적 ㎡	지금 세대·가구	추정 소유자	층수	동	계획 세대	늘어나는 세대
1구역(가정)	21,975.4	323	225	31·34·23·41·34·20·25층	7개 동	860	+537
2구역	8,931.2	190	157	21·24·21층	3개 동	276	+86
3구역(가정)	6,899.2	174	170	40·20·20층	3개 동	332	+158
합계	37,805.8	687	552	최고 41층	13개 동	1,468	+781

「지금 세대·가구」는 건축물대장 표제부·전유부의 세대·가구 수입니다. 「계획 세대」는 공공·임대 비율을 반영하지 않은 전체 세대수입니다. 2구역은 683·684(공모 사업구역), 1·3구역은 보도된 모아타운 지번 범위(681·682·685·687·688)를 서쪽 1구역 · 동쪽 3구역으로 나눠 가정했습니다.

면적 대조 — 공공 데이터와 공식 기록

대지 41,165.3㎡
지적 필지 37,805.8㎡(브이월드 연속지적도) + 블럭 사이 안쪽 길 2,774.1㎡ + 사선 도로 585.4㎡(폐지 가정). 1구역 쪽 23,417.7㎡ · 2·3구역 쪽 17,162.2㎡ · 사선 도로 585.4㎡입니다.
서울시 기록 42,046㎡와의 차이 881㎡
2024년 모아타운 주민제안 때 서울시 기록(681~688, 686 제외)은 42,046㎡입니다. 차이는 바깥 도로 몫으로 보입니다(확인 필요).
1·3구역 통합심의안과 비교
아래 표는 2026년 3월 통과했다가 취소된 1·3구역 모아타운 계획과, 이 페이지의 1구역 + 3구역 몫을 나란히 놓은 것입니다. 면적 기준이 달라(공식안은 도로 포함) 참고용입니다.

비교	면적	세대	최고 층
1·3구역 모아타운 통합심의 최종 변경안 (첫 통과안 727세대·임대 166에서 변경 · 이후 취소)	32,503.3㎡ (도로 포함)	779세대 (임대 186)	38층
이 페이지의 1구역 + 3구역 몫	지적 28,874.6㎡ (+ 블럭 사이 길)	1192세대	41층

v2 → 1·2·3구역 통합

v2와 나란히 보기

동쪽 대지(2+3구역)는 v2 의 101·102동을 그대로 두고 103~106동을 다시 잡아 104동을 40층으로 올렸습니다(21·24·21·40·20·20층). 1구역에는 20층 이상 7개 동(가장 높은 동 110동 41층 하나, 나머지 20~34층)을 새로 놓았습니다.

항목	2+3구역 v2 (683·684·687·688)	1·2·3구역 통합 (이 페이지)
블럭	4개 블럭	7개 블럭 (681·682·685 추가)
대지	17,162.2㎡ (1곳)	41,165.3㎡ (1곳 — 사선 도로 585㎡ 폐지 편입 가정)
동 · 층수	6개 동 · 21·24·31·21·31·18층	13개 동 · 동쪽 21·24·21·40·20·20층 · 서쪽 31·34·23·41·34·20·25층
세대수	608세대	1,468세대 (+860)
용적률	349.69%	347.67% (한 대지)
학교 일조 — 새로 기준 미달	0곳 (옛 계산 · 09~15시 기준이라 실제보다 적게 셈)	20곳 (교육환경평가 기준 모의 · 성동초 14) — 2구역 101·102동 몫, 3구역을 올려도 늘지 않음
한강 조망 A등급 (남향 세대 중)	173 / 352세대	519 / 838세대 (62%)
세대 일조 충족 (남향 세대 중)	304 / 352세대	802 / 838세대
101동 세대 일조	52 / 52세대	52 / 52세대
단지 안 동 사이 거리	기본 기준 · 완화 가정 없음	한 대지 · 새 동은 기본 기준, 2+3구역 v2 동끼리는 0.37배(특례 가정)

두 판 모두 같은 판(26×20m) · 같은 계산 방법입니다. 학교는 이번에 서쪽의 성자초를 더해 4곳을 봤습니다. 광양중·고는 단지의 남서쪽에 있어 동지 그림자(북쪽으로 드리움)가 닿지 않는 방향이라 계산에서 뺐습니다. v2 페이지 보기 →

Units & Feasibility

세대수와 사업성 — 따로 할 때와 통합할 때

같은 1·2·3구역 땅에서 1·3구역 모아타운 최종 변경안(779세대)과 683 도심복합(254가구)을 따로 추진하면 1033세대 · 일반분양 355세대입니다. 도심복합으로 묶어 20층 이상 동만 지으면(용적률 348%) 1,468세대 · 일반분양 721세대가 되어, 소유자 한 명당 일반분양이 0.77세대에서 1.55세대로 늘어납니다. 일반분양이 사업비를 대는 몫이 커질수록 소유자가 나눠 낼 몫이 줄어듭니다.

사업 방식 (같은 땅 1·2·3구역)	전체 세대	공공임대	공공자가	소유자 몫(현물)	일반분양	소유자 1명당 일반분양
따로 추진 ① 1·3구역 모아타운 최종 변경안 (통합심의 최종 변경안 · 779세대 · 임대 186 = 기부채납 46·매입형 140)	779	186 (24%)	0	314	279	0.84
따로 추진 ② 2구역 683 도심복합 (2026.9.30 국토부 후보지 · 254가구)	254	28 (11%)	25	125	76	0.58
따로 추진 합계	1,033	214	25	439	355	0.77
1·2·3 통합 도심복합 · 용적률 348% · 임대 11% (이 페이지)	1,468	161 (11%)	147	439	721	1.55
같은 통합안 · 임대 17%로 올릴 때	1,468	250 (17%)	147	439	632	1.36
같은 땅 신속통합기획 재개발 (가정: 3종 300% · 임대 18%)	1,267	228 (18%)	0	439	600	1.29

세대 배분: 공공임대 = 전체 × 임대 비율(모아타운은 최종 변경안의 186세대 = 기부채납 46·매입형 140), 공공자가 = 도심복합만 전체의 10%(법정 최소, 시행령 제3조②), 소유자 몫 = 추정 소유자 × 90%(현금보상 10% 가정) + 1+1 세대, 나머지가 일반분양. 소유자 수는 건축물대장 추정치를 683·684 실제(공모 신청서 132명)에 맞춰 0.84배로 보정했습니다(1구역 189 · 2구역 132 · 3구역 143명).

왜 통합이 유리한가 — 세 가지 사실

① 용적률: 2026.4 공공주택특별법 시행령 개정으로 저층주거지 유형도 법적상한의 1.4배(2종 250% → 350%, 3년 한시). ② 분양가상한제 미적용: 도심복합에서 짓는 주택은 2024.3.27부터 분양가상한제를 적용하지 않습니다(주택법 제57조 ②6호). ③ 임대 비율: 도심복합 공공임대는 법정 최소 10%(683 계획 11%)로, 모아타운 최종 변경안(186/779 = 24%)보다 낮습니다.

세대 배분만 비교했습니다

분담금·수익 금액은 아직 불확실해 싣지 않았습니다. 모아타운은 조합 사업, 도심복합은 LH 시행이라 정산 방식이 다르고, 실제 분담금은 LH 복합사업계획과 감정평가로 정해집니다. 신속통합기획 줄은 같은 배치 효율로 용적률만 300%로 둔 가정입니다.

Daylight & Schools

일조와 학교

학교 일조를 교육환경평가 기준(진태양시 08~16시 · 초등 09~13시 · 중학교 09~14시 · 학교 자기 건물 포함 · 운동장 10m 격자)으로 다시 계산했습니다. 새로 미달이 되는 곳은 성동초 14곳 · 광진중 6곳(교사 벽면)이고 운동장은 0곳입니다. 2+3구역만 있어도 20곳으로 같아, 1구역은 학교에 영향이 없습니다. 세대 일조는 남향 838세대 가운데 802세대가 동지 기준을 채웁니다.

학교 · 기준시간(진태양시)	교사 벽면 표본	지금 기준 충족	이 안에서 새로 미달	2+3구역만 있을 때	운동장 격자 / 충족
성동초 (2구역 동쪽) 초등 · 09~13시	258	83	14곳	14곳	67 / 18
양남초 (남동쪽) 초등 · 09~13시	156	36	0곳	0곳	70 / 51
성자초 (1구역 서쪽) 초등 · 09~13시	129	129	0곳	0곳	30 / 30
광진중 (3구역 동쪽) 중학교 · 09~14시	225	216	6곳	6곳	95 / 79
합계	768	464	20곳	20곳	262 / 178

교사: 교육환경보호법 시행규칙 별표1 — 08~16시 총 4시간 또는 기준시간 중 연속 2시간. 운동장: 총 2시간 또는 연속 1시간. 시각은 진태양시(서울은 시계보다 약 30분 늦음), 10분 간격. 교사 벽면을 높이 1.5·5·9m, 4m 간격으로 표본했고 정북을 보는 면은 뺐습니다. 창문·실 단위(학교 평면 없음), 두 면 합산, 지형·수목, 진행 중인 주변 사업은 반영하지 못해 실제 평가와 다를 수 있습니다(모의). 옛 계산(09~15시 · 학교 자기 건물 제외)의 「미달 0곳」은 기준을 넓게 잡은 숫자였습니다.

교육청 협의 조건(구상)

① 에듀스테이션 1,248㎡(1층 냉난방 쉼터·학부모 대기 · 2층 방과후 돌봄 · 3층 학습관)을 성동초·광진중과 공유 ② 통학로·승하차 공간을 단지 안에 확보 ③ 성동초 일조가 줄어드는 교실의 조명·냉난방 개선 지원. 교육환경평가 대행 기관 검토와 교육청 사전 협의가 필요하며, 승인 여부는 교육감이 정합니다.

세대 일조 — 모자란 곳 36세대

103동 36세대 말고는 남향 세대 모두 동지(9~15시 연속 2시간 또는 8~16시 총 4시간) 기준을 채웁니다. 2구역 101·102동은 모두 충족합니다. 북쪽을 보는 630세대(23평 312 · 25평 318)는 동지에 직사 일조가 들지 않습니다.

배치를 찾은 방법

1구역은 「모든 동 20층 이상 · 40층대는 1개 동만, 나머지 34층 이하 · 동 사이 12m 이상 · 용적률 350%」, 2+3구역은 「101·102동 고정 · 40층대 1개 동 · 2구역 겨울 일조 손해 최소」 조건으로 여러 번 탐색했습니다.

Site Plan & Regulations

배치도와 법규 1차 검토

1구역 쪽에 107~113동(20~41층) 7개 동과 커뮤니티센터 2를, 2·3구역 쪽에 101~106동(21·24·21·40·20·20층)과 커뮤니티센터·에듀스테이션을 놓았습니다. 40층대는 1구역 쪽 110동(41층)과 3구역 104동(40층) 두 개 동입니다.

**남쪽 입면**한강 쪽에서 본 스카이라인 — 1구역 쪽 20~41층, 2·3구역(v2) 20~40층

동별 법규 검토 (실제 거리 / 필요 거리)

동	층 · 높이	정북 일조 (실제/필요 m)	남쪽 채광	북면 채광
107동 · 1구역(가정)	31층 · 97.2m	49.2 / 48.6 빠듯	65.5 / 24.3	47.7 / 24.3
108동 · 1구역(가정)	34층 · 106.2m	67.5 / 53.1	28.3 / 26.6 빠듯	65.5 / 26.6
109동 · 1구역(가정)	23층 · 73.2m	38.4 / 36.6 빠듯	18.5 / 18.3 빠듯	37.3 / 18.3
110동 · 1구역(가정)	41층 · 127.2m	63.8 / 63.6 빠듯	72.0 / 31.8	61.9 / 31.8
111동 · 1구역(가정)	34층 · 106.2m	80.6 / 53.1	39.0 / 26.6	78.2 / 26.6
112동 · 1구역(가정)	20층 · 64.2m	102.2 / 32.1	16.3 / 16.1 빠듯	99.1 / 16.1
113동 · 1구역(가정)	25층 · 79.2m	122.7 / 39.6	19.9 / 19.8 빠듯	119.1 / 19.8
101동 · 2구역	21층 · 67.2m	34.6 / 33.6 빠듯	162.9 / 16.8	33.7 / 16.8
102동 · 2구역	24층 · 76.2m	39.7 / 38.1 빠듯	145.0 / 19.1	51.2 / 19.1
103동 · 2구역	21층 · 67.2m	96.1 / 33.6	107.2 / 16.8	93.5 / 16.8
104동 · 3구역(가정)	40층 · 124.2m	84.8 / 62.1	73.5 / 31.1	125.4 / 31.1
105동 · 3구역(가정)	20층 · 64.2m	153.6 / 32.1	46.2 / 16.1	149.5 / 16.1
106동 · 3구역(가정)	20층 · 64.2m	135.0 / 32.1	23.2 / 16.1	189.4 / 16.1

필요 거리 — 정북 일조: 건축법 제61조 ①(2026.11.12~, 17m 초과 부분 높이 1/2), 채광 방향 이격: 높이 1/4(공공주택 특별법 제40조의9 ①6호 높이 제한 완화 — 2027.3.9 시행, 완화 폭은 시행령 위임이라 1/4은 가정 · 현행은 1/2, 건축법 시행령 제86조 ③1호). 도로를 낀 변은 도로 중심선까지의 거리(시행령 제86조 ⑥)이며, 중심선은 대지 경계에서 3m(북쪽 뚝섬로 5m) 바깥으로 어림했습니다. 「빠듯」은 여유가 2m 미만인 항목입니다.

앞뒤로 마주 보는 동 사이 거리 (인동)

앞(남) 동	뒤(북) 동	벽면 거리 m	필요 거리 m	여유 m
103동	101동	37.8	24.9	12.9
104동	102동	51.2	46.0	5.2
105동	101동	96.3	23.8	72.5
105동	103동	38.5	23.8	14.7
106동	102동	99.8	23.8	76.0
106동	103동	70.0	23.8	46.2
106동	104동	28.7	23.8	4.9
112동	107동	32.8	32.1	0.7
113동	110동	40.4	39.6	0.8

필요 거리 = 높은 북쪽 동이 낮은 남쪽 동을 향하면 10m 이상이면서 낮은 동 높이의 0.5배, 남쪽 동이 더 높으면 남쪽 동 높이의 0.5배(시행령 제86조 ③2호 · 서울시 건축조례 제35조 ④). 옆으로 나란한 동 사이는 옆벽에 창을 내지 않는다고 보고 모서리 거리 8m 이상만 확인했습니다. 사선 도로는 폐지(가정)했으므로 옛 도로를 건너는 동끼리도 같은 인동 기준으로 확인했습니다.

Area & Floor Area Ratio

면적과 용적률

대지 41,165.3㎡의 용적률 한도(350%)는 144,078.6㎡입니다. 통합안은 143,120㎡ · 347.67%입니다(사선 도로 폐지 가정 · 한 대지). 남은 959㎡는 기준층 한 층(391㎡)보다 작아 더 넣을 수 없습니다.

단계	1구역 쪽(가정)	2·3구역 쪽	사선 도로	한 대지 합계
① 지적 필지 면적	21,975.4	15,830.4	—	37,805.8
② 블럭 사이 안쪽 길 (폐도 편입 가정)	1,442.3	1,331.8	—	2,774.1
③ 사선 도로 (폐지 편입 가정)	—	—	585.4	585.4
④ 대지 (① + ② + ③) · 기반시설 공제 전	23,417.7	17,162.2	585.4	41,165.3 (약 12,453평)
⑤ 용적률 한도 (④ × 350%)				144,078.6
⑥ 공공시설	커뮤니티센터 2 · 1,092	커뮤니티센터 · 에듀스테이션 · 2,340	—	3,432
⑦ 주거	7개 동 208개 층 · 82,014	6개 동 146개 층 · 57,674	—	139,688
⑧ 용적률 ((⑥ + ⑦) ÷ ④)				347.67%
⑨ 350% 기준 대비 남는 면적				959

한 층은 4세대(남쪽 34평 2 · 북쪽 25평 2)가 기본이고, 2~13층은 같은 면적을 5세대(남쪽 25평 3 · 북쪽 23평 2)로 나눴습니다. 동마다 1층은 로비, 맨 위 2개 층은 펜트하우스(59평·74평)입니다. 용적률 산입 면적은 공급면적 기준이며 발코니(서비스 면적)는 넣지 않았습니다 — 기준층 391㎡, 펜트층 440㎡.

동별 층수와 세대

동	층수	높이 m	법규 한도 층	층수를 정한 것	세대	34평	25평	23평	펜트
107동 · 1구역(가정)	31	97.2	31	법규 한도(대지 경계)	128	32	68	24	4
108동 · 1구역(가정)	34	106.2	36	동 사이 인동 거리	140	38	74	24	4
109동 · 1구역(가정)	23	73.2	23	법규 한도(대지 경계)	96	16	52	24	4
110동 · 1구역(가정)	41	127.2	41	법규 한도(대지 경계)	168	52	88	24	4
111동 · 1구역(가정)	34	106.2	49	동 사이 인동 거리	140	38	74	24	4
112동 · 1구역(가정)	20	64.2	20	법규 한도(대지 경계)	84	10	46	24	4
113동 · 1구역(가정)	25	79.2	25	법규 한도(대지 경계)	104	20	56	24	4
101동 · 2구역	21	67.2	21	법규 한도	88	12	48	24	4
102동 · 2구역	24	76.2	25	법규 한도	100	18	54	24	4
103동 · 2구역	21	67.2	49	인동 거리	88	12	48	24	4
104동 · 3구역(가정)	40	124.2	49	인동 거리	164	50	86	24	4
105동 · 3구역(가정)	20	64.2	49	인동 거리	84	10	46	24	4
106동 · 3구역(가정)	20	64.2	29	인동 거리	84	10	46	24	4
합계	354개 층	—	—	—	1,468	318	786	312	52

「법규 한도 층」은 정북 일조·채광·대지 안 공지를 지키며 그 자리에서 올릴 수 있는 가장 높은 층입니다(최고 49층으로 묶음 — 인근 자양동 옛 군부대 부지 49층 계획 보도 참고). 20층 미만 동은 두지 않았습니다(층수 하한 20층).

평형 구성

23평 31225평 78634평 318

23평 312세대 (21.3%)25평 786세대 (53.5%)34평 318세대 (21.7%)펜트 59평 26세대 (1.8%)펜트 74평 26세대 (1.8%)

현재 687세대·가구 → 1,468세대(+781)입니다. 공공임대·공공자가 세대는 이 전체 세대 안에서 나눕니다(아래 「세대수와 사업성」).

Han River View

한강 조망 — 동·층별 등급

남향 세대 838세대 가운데 A 519세대 · B 165세대 · C 154세대입니다(62%가 탁 트인 조망). 2+3구역(A 178세대)은 v2 와 같고, 1구역은 남향 486세대 가운데 A가 341세대(70%)입니다.

A 탁 트임B 부분 조망C 가림1층 로비점선 왼쪽 = 서쪽 대지 · 오른쪽 = 동쪽 대지

동	남향 세대	A (탁 트임)	B (부분)	C (가림)	A 시작 층	동지 일조 충족
107동 · 31층	72	32	25	15	16층부터	72 / 72
108동 · 34층	78	63	3	12	7층부터	78 / 78
109동 · 23층	56	38	18	0	8층부터	56 / 56
110동 · 41층	92	68	12	12	10층부터	92 / 92
111동 · 34층	78	60	18	0	8층부터	78 / 78
112동 · 20층	50	35	6	9	7층부터	50 / 50
113동 · 25층	60	45	15	0	7층부터	60 / 60
101동 · 21층	52	22	15	15	12층부터	52 / 52
102동 · 24층	58	14	29	15	18층부터	58 / 58
103동 · 21층	52	0	12	40	없음	16 / 52
104동 · 40층	90	69	6	15	9층부터	90 / 90
105동 · 20층	50	35	3	12	7층부터	50 / 50
106동 · 20층	50	38	3	9	6층부터	50 / 50
합계	838	519	165	154	—	802 / 838

방법: 실제 좌표 3D 모델에서 각 층 남쪽 창 위치마다 한강 수면 표본 250곳을 향해 시선을 쏘아, 가리지 않고 닿는 표본 수를 셉니다. A = 20곳 이상, B = 4곳 이상, C = 4곳 미만. 한 층의 남향 세대(2~3세대)는 같은 등급으로 봤습니다. 주변 기존 건물과 단지 안 다른 동(13개 동 모두)은 반영했고, 나무·간판·앞으로의 재개발(686번지 등)은 반영하지 않았습니다.

Community & School Zone

커뮤니티와 에듀스테이션

동쪽 대지의 커뮤니티센터·에듀스테이션(v2 와 같음)에 더해, 서쪽 대지 가운데에 커뮤니티센터 2를 놓았습니다. 세 시설 3,432㎡는 용적률 계산과 학교 일조 계산에 모두 넣었습니다.

시설	위치	규모	내용
커뮤니티센터 2	1구역 쪽 북쪽(107동 서쪽)	3층 · 1,092㎡	피트니스 · 독서실 · 키즈 라운지 · 어르신 쉼터 · 녹화 지붕
커뮤니티센터	동쪽 대지 가운데(102동 남쪽)	3층 · 1,092㎡	실내 골프 · 패밀리 라운지 · 작은 도서관 · 녹화 지붕
에듀스테이션	북동 모서리 — 101동과 성동초 사이	3층 · 1,248㎡	1층 냉난방 쉼터·학부모 대기 → 2층 방과후 돌봄 → 3층 학습관 · 성동초·광진중과 공유(교육청 협의 조건 · 가정) · 공공 기여 시설로 가정
옛 사선 도로 자리	1구역 쪽과 2·3구역 쪽 사이	—	도로 폐지(가정) 뒤 단지 안 보행로·정원 — 도로 관리청 협의 사항
동별 1층 · 옥상	13개 동 모두	—	1층 로비 라운지 · 옥상 유리 스카이 라운지

시설 내용과 보행 연결은 구상 단계의 그림입니다. 공공 기여로 인정되면 용적률 인센티브가 붙을 수 있으나, 여기서는 반영하지 않았습니다.

Registered Public Data

현황 데이터 — 지금 이 땅에 있는 것

사이트에 등록해 둔 공공 데이터로 7개 블럭을 집계했습니다. 지적 208필지 37,805.8㎡(약 11,436평), 건물 169동(20년 이상 126동), 687세대·가구, 추정 소유자 552명, 공시지가 합 2,111.5억 원입니다.

블럭(지번대)	필지	지적 면적 ㎡	대지 (필지 · ㎡)	도로 (필지 · ㎡)	건물 동 (20년 이상)	세대·가구	추정 소유자	기존 연면적 ㎡	공시지가 합 억
681번지대 · 1구역(가정)	34	5,666.9	25 · 5,213.0	9 · 453.9	24 (22)	42	36	10,327	351.4
682번지대 · 1구역(가정)	41	6,541.3	35 · 5,881.8	6 · 659.5	35 (27)	146	71	12,419	346.4
685번지대 · 1구역(가정)	42	9,767.2	38 · 8,902.7	4 · 864.5	36 (27)	135	118	21,438	593.4
1구역(가정) 소계	117	21,975.4	98 · 19,997.5	19 · 1,977.9	95 (76)	323	225	44,184	1,291.2
683번지대 · 2구역	29	4,711.3	26 · 4,062.1	3 · 649.2	25 (17)	85	69	7,883	240.3
684번지대 · 2구역	30	4,219.9	26 · 4,015.7	4 · 204.2	24 (16)	105	88	7,609	211.5
2구역 소계	59	8,931.2	52 · 8,077.8	7 · 853.4	49 (33)	190	157	15,492	451.8
687번지대 · 3구역(가정)	22	3,861.2	20 · 3,668.3	2 · 192.9	16 (9)	113	106	6,588	199.3
688번지대 · 3구역(가정)	10	3,038.0	10 · 3,038.0	0 · 0.0	9 (8)	61	64	6,779	169.2
3구역(가정) 소계	32	6,899.2	30 · 6,706.3	2 · 192.9	25 (17)	174	170	13,367	368.5
합계 (7개 블럭)	208	37,805.8	180 · 34,781.6	28 · 3,024.2	169 (126)	687	552	73,043	2,111.5

출처: 브이월드 연속지적도(필지·면적·지목·공시지가), 건축물대장 표제부·전유부(동수·사용승인 연도·세대·가구·연면적). 건물 동 옆 괄호는 사용승인 20년 이상 동수입니다. 추정 소유자는 집합건물은 호실당 1명, 그 밖은 필지당 1명으로 센 값이라 공유 지분·한 사람이 여러 채 가진 경우가 반영되지 않았습니다(683·684는 공모 때 실제 132명, 추정 157명). 개인정보는 쓰지 않았습니다.

Assumptions & Sources

가정 · 한계 · 출처

이 페이지의 숫자가 어디서 왔고 어디까지 믿을 수 있는지 적었습니다.

구역 경계
1구역 = 681·682·685, 3구역 = 687·688은 보도된 모아타운 지번 범위로 가정한 것이며 공식 경계가 아닙니다. 686번지는 넣지 않았습니다.
대지
지적 208필지 37,805.8㎡는 브이월드 연속지적도 값입니다(측량 성과 아님). 블럭 사이 안쪽 길과 사선 도로 3,359.5㎡(사선 도로 585㎡ 포함)를 대지에 넣는 것은 가정입니다.
학교 일조
교육환경평가 기준(진태양시 · 초등 09~13시 · 중학교 09~14시 · 학교 자기 건물 포함 · 운동장 10m 격자)으로 모의 계산했습니다. 창문·실 단위, 두 면 합산, 지형·수목, 진행 중인 주변 사업은 반영하지 못했습니다. 실제 판단은 교육환경평가서와 교육감 승인으로 정해지며, 이 안은 승인을 받는다는 가정입니다.
세대수·사업성
1,468세대는 「모든 동 20층 이상 · 용적률 350% 한도 안(347.7%) · 현행 건축 법규 · 층당 4세대(2~13층은 5세대) · 학교 협의 전제」 조건의 계산값입니다. 이 안에 공공임대 10% 이상·공공자가 10% 이상(시행령 제3조②)이 포함됩니다. 사업성 비교는 사이트 분담금 계산기와 같은 원가 기준 모의 계산이며, 실제 분담금은 LH 복합사업계획과 감정평가로 정해집니다.
법규
정북 일조(건축법 제61조 ①), 채광 높이 1/4(특례 가정 · 현행 1/2), 인동(10m 이상 + 낮은 동 0.5배)을 단순화해 계산했고 도로 중심선은 어림값입니다. 채광 특례·49층·350%는 시행·심의·지정권자 판단으로 달라질 수 있습니다. 주차·조경·피난·구조, 기준층 평면 성립은 검토하지 않았습니다.
소유자·동의
소유자 수는 추정이며 실제 토지등소유자 수는 등기부 확인이 필요합니다. 1·3구역은 이번 구상에 대해 주민 의향을 확인한 바 없습니다.
그림
전경 이미지는 3D 모델에 AI 실사화로 해질녘 분위기를 입힌 것으로, 외관·조경·주변 건물·먼 풍경은 실제와 다릅니다.

자료: 브이월드 연속지적도·건물 자료 · 건축물대장(표제부·전유부) · 개별공시지가 · 2026.5 공모 신청서 · 국토부 발표 자료 · 서울시 모아타운 공개 자료(보도). 계산일 2026.11.13.

자양 683 · 1·2·3구역 통합